Гражданский кодекс 549

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).

Этот договор является:

— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).

2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).

4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).

Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. ст. 558, 561 ГК).

5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. ст. 549 — 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. ст. 559 — 566 ГК).

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

Новая редакция Ст. 549 ГК РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Другой комментарий к Ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости — наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждений, то они могут отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставными документами этих учреждений деятельности и учтенное на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Другие публикации:  Физические требования к фсб

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (например, комиссионеры по договору комиссии).

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Вместе с тем нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (см. комментарии к ст. 559 — 566), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ ст 549 (ред. от 29.07.2018)

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Ст. 549 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 549. Договор продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда заключить договор стороны в данный момент не могут, – не готовы необходимые документы, не наступили обстоятельства, отсутствуют средства для оплаты сделки. Тогда на помощь приходит особый вид договорных отношений – предварительный договор. Он закрепляет договоренности сторон и сроки оформления этих отношений в будущем основном договоре. Рассмотрим порядок заключения договора в таком случае с помощью сервиса Конструктор договоров СПС Консультант Плюс.

15 февраля 2016

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд (иными словами, истец), свободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата. Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет от каз в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а (в действительности) по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Добрый день! Мои родители находятся в разводе с 1993 г. Отец является ликвидатором Чернобольской аварии и после чего получил дачный участок в 1991 году, в книжке членства на садовый участок записаны все члены семьи Отец, Мать и трое детей, обработкой и ухаживанием за дачным участком занимались все, после развода в 93 году отец забрал участок в собственное пользование и 2 года его обрабатывал и сдавал в аренду после чего забросил его с 94 года нас нашел председатель садового общества, в котором находился дачный участок, и сообщил что дача брошена, заросла, открытые ворота мешают проезду других автомобилей примите меры по устранению замечаний. Отец на звонки не отвечал и где находился не известно. Мать начала обрабатывать, ухаживать за данным участком т.к. жили бедно и дача помогала выживать. После какого то времени Мать дозвонилась до отца объяснив ситуацию с дачей в ответ он сообщил, что дачный участок ему не нужен и делайте с ним что хотите. С тех пор моя мать с детьми добросовестно обрабатывала земельный участок, вносила плату за пользование в садовое общество, приобрела вогончик из металла для хранения вещей инструмента и т.д. В 2015 году возникла необходимость замены ограждения, в это время мы узнали что отец не сообщив нам 2006 году оформил право собственности на данный участок. После этого мы ему позвонили и договорились встретиться на участке. После встречи он пояснил что участок ему не нужен и можете дальше им пользоваться. Спустя неделю он опять позвонил и сказал что участок заберет, плату за 2015 год предложил сам внести. Потом снова сказал что участок не нужен. В 2016 году в начале апреля приехал на участок взломал наши замки и установил свои, позвонив нам сказал что земельный участок мой и все что на нем мое, если хотите забирайте свои вещи или он их выкинет на свалку. В связи с этим возникла необходимость отсудить данный участок у него, мы подали в суд и проиграли его. Мы заявлялись по 234 статье как предложил нам адвокат, судья при оглашении решения сообщила что по данной статье нам в иске отказано, что по данной статье нельзя получить право на данный участок и вот сам вопрос подскажите пожалуйста по какой статье возможно получить право на участок исходя из нашей ситуации?

Вопрос относится к городу Оренбург, Оренбургская область

Здравствуйте!меня интересует один вопрос!расскажу в кратце саму историю!я снимаю жилье приватизированное у моей дальней родственницы,эта комната ее матери,она как это сказать не ходит,была парализована,и есть небольшие отклонения!эта комната ее!но дочь забрала ее к себе,им эта комната не нужна и они хотят ее или продать мне или подарить!вот скажите пожалуйста как это сделать,какой способ лучше?

Здравствуйте. Уважаемые Юристы, подскажите пожалуйста: можно ли сделать так — человек хочет отказаться от доли собственности в приватизированной квартире в пользу другого лица. Собственников ещё трое . Они Совершеннолетние. Как это можно оформить?

Здравствуйте. Покупаю 1/2 доли однокомн. квартиры у бывшего мужа. Вторая половина принадлежит мне. Приобретена в равных долях до брака. В ней прописан несоверш. ребенок. Подскажите как самостоятельно оформить сделку купли-продажи. Какие документы нужны?

О возврате государственной пошлины, излишне уплаченной за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

О возврате государственной пошлины, излишне уплаченной за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Здравствуйте! Земля в долях по 1/2 доле. На моей доле стоит недостроенный дом (в собственности). Могу ли я продать свою долю земельного участка (участок не размежеван). Предложил бывшей супруге размежевать участок, она оказалась. В добавок ко всему за свою долю просит цены намного выше рыночной. Что делать?

подскажите, пожалуйста, моя знакомая тяжело больна, я за ней ухаживаю, т.к. внучки, их двое, от ухода за ней отказались, а кроме них у нее из родственников никого нет. знакомая эта хочет передать мне в собственность ее приватизированную квартиру, собственник квартиры она одна, но у нее в квартире прописана внучка и малолетняя правнучка 1 год. имеет ли она право выписать внучку и правнучку из квартиры без их согласия и передать мне квартиру в собственность и каким образом дарственная или завещание? спасибо.

Здравствуйте. Год назад мне была выдана доверенность на оформление купли-продажи жилого дома от имени Татьяны за любую цену и на любых условиях с правом получения денег. После чего Татьяна отбыла вместе с сыном на иное место жительства. В тот же день Татьяна оформила договор займа на сумму 350 000 руб.с Инной (Инна заемщик по этому договору), с которой позднее и был заключен договор купли-продажи этого дома. стоимость продажи дома 450 000 — у них до этого была договоренность. На сто тысяч стороны оформили расписку. Договор купли-продажи был подписан спустя пол-года мной по доверенности, и чтобы не вешать обремение (расчет ведь был произведен не полностью, а Татьяна уехала за 2000 км), зная что существует договор займа с подписями свидетелей, я расписалась за Татьяну как за продавца, и написала фразу «День получены полностью». Прошел год, деньги Инна Татьяне так и не вернула, Татьяна вернулась от сына с целью признать договор купли-продажи недействительным. Я хочу подать совместный иск с Татьяной к Инне, т.к. деньги до сих пор не получены. Единственная зацепка свидетельствующая об этом — договор займа. Как вы оцениваете шансы в суде при иске о расторжении договора. Как мне доказать, что денег по договору купли-продажи я не брала, расписки об этом есть, но есть фраза в договоре — получила полностью. Что я могу предпринять сейчас в отношении покупателя Инны? Заявление в милиции о мошенничестве? ОБЭП?

Уточнение от 1 марта 2013 — 14:46
нет, отдельно расписку в получении 350 т.р. отдельно она не писала.

Уточнение от 1 марта 2013 — 17:35
Нотариальная доверенность была выдана мне на право продать кому угодно по своему усмотрению и за любую цену дом Татьяны, хотя фактически между ними была договоренность что именно Инне нужно было продать. Но так как у Инны денег не было на момент выдачи мне доверенности , которая = дате заключения догвоора займа подписанного Татьяной и Инной собственноручно, то спустя время я оформила этот договор купли-продажи безо всяких обременений. Займ Инна не отказывается выплачивать, только позже. Договор расторгать, и заключать новый с использованием средств мат.капитала, Инна не хочет. Вы считаете, что расторгнуть договор и вернуть стороны в первоначальное состояние шансов нет?

Другие публикации:  Транспортный налог калькулятор оренбург

Уточнение от 1 марта 2013 — 19:26
Татьяна обратилась в суд с иском о взыскании средств с меня по договору купли-продажи, по которому я продала ее дом и якобы получила деньги. Хотя Татьяна знает, что мне деньги не передавались. Третьим лицом указали — Анну. На договор займа в иске не ссылались. Я думаю, может быть предъявить договор займа и остановиться на позиции, что мол деньги вы взяли тогда, когда подписывали доверенность на меня — постороннего человека, и заключили договор займа. Хотя по факту — договор Татьяна может оспаривать по безденежности. Нонсенс да? — замщик-Анна признает что получила деньги от Татьяны, а Татьяна говорит, что я денег не давала, т.к. договор фиктивный. Вообще плохо представляю развитие ситуации, чесстно говоря.

Уточнение от 1 марта 2013 — 19:27
* заемщик -Инна, она же покупатель дома. я ошиблась.

Получен запрос на уточнение вопроса. 1 марта 2013 — 20:48
Вы риэлтор, и поэтому Татьяна Вам выдала доверенность?

Уточнение от 1 марта 2013 — 21:10
я не риэлтор. Но занимаюсь оформлением документов. К сожалению я не хитрю. Там действительно патовая ситуация: Татьяна решила продать дом и уехать к сыну на ПМЖ, но у нотариуса выяснилось что у нее штамп в паспорте о браке, а свидетельство о разводе отсутствует, развод был в 47 году в Удмуртии, эти все документы запрашивала и получала. ПОэтому Татьяна заключила договор займа, по которому Инна ей обязуется отдать деньги, выдала мне доверенность, и уехала к сыну. Инна деньги пока не вернула, но в разговоре и с Татьяной и со мной говорит, что от займа не отказывается и не против вернуть деньги, но в июне. Татьяна тем временем не смогла ужиться с невесткой и приехала обратно, обратилась к адвокату, которая пошла по пути наименьшего сопротивления: ведь моя-то подпись в договоре есть. Самое забавное в этой ситуации, а я беседовала со всеми сторонами, включая адвоката Татьяны, судью — все прекрасно понимают, что договором займа на Инну просто повесили долг, чтобы можно было эти деньги взыскать. Но адвокат решила взыскать с меня. Как ни печально. Еще интереснее, что объединившись с Татьяной и обратившись с иском в суд о взыскании денег по договору займа который Татьяна заключила лично — сама Татьяна сумеет взыскать деньги и с меня, и с Инны. Буду обращаться к адвокату + ждать суда.

Уточнение от 1 марта 2013 — 21:18
в любом случае, я благодарна всем ответившим. Инна пока намерена явиться в суд в качестве третьего лица и подтвердить, что договор займа был заключен, и деньги она действительно должна. На это и надеюсь. Что всё-таки удастся разрешить ситуацию каким-то относительно мирным образом. Для меня это огромный опыт: не нужно входить ни в чьё положение — нет денег — вешаем обременение на объект до момента расчетов, а тут получилось, что Татьяна была уверена уверена, что деньги получит, и кататься взад-вперед не хотела, полномочий на снятие обременения мне не дала сразу. Я бы и рада, чтобы я в этой ситуации хитрила, как Вы говорите, но я поплатилась за то, что старалась сделать людям максимально удобно.

Уточнение от 2 марта 2013 — 16:14
Еще раз благодарю всех ответивших — Вы здорово помогаете мне разложить ситуацию и понять как мне дальше действовать. Большущее спасибо! Я не знаю влияет ли это на ситуацию, но в договоре займа есть фраза: Заемщик обязуется вернуть сумму займа не позднее 3-х месяцев с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом по ул. такой-то (адрес объекта купли-продажи)

Уточнение от 2 марта 2013 — 16:18
я хочу сказать, что этот договор займа заключили Татьяна и Инна (при этом сын Татьяны, я и муж Инны — свидетели по договору, подписавшиеся под фразой » деньги переданы в нашем присутствии» ). Я пока отправила телеграмму сыну Татьяны.Буду пытаться собрать все стороны воедино, и пытаться разрешить ситуацию.

Унаследовал от отца 1/6 квартиры в Красноярске, дядя просит ее ему продать. Я согласен. Но, дядя живет в Красноярске, а я в Чите, и приехать друг к другу не можем. Как исключить обман при передаче денег и документов? Как правильно провести сделку, с наименьшими затратами, т.к. я инвалид .

Гражданский кодекс

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к статье 549 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект — недвижимое имущество (ст. 130 ГК). В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, — общие положения о купле-продаже.

2. Статья 130 ГК к объектам недвижимости относит земельные участки. Определение земельного участка как недвижимой вещи дается в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса и в ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149): земельный участок — это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Поскольку одним из решающих признаков земельного участка становится описание границ и удостоверение их в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, купля-продажа земельного участка, не имеющего удостоверенного кадастрового плана, может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (см.: Судебная практика по земельным спорам. Ч. 2 / Сост. П.В. Крашенинников. М., 2004. С. 509). Соответствующие изменения внесены теперь и в Закон о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона кадастровый план земельного участка является обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, и должен быть удостоверен в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.

Это означает, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями § 7 гл. 30, но с учетом специальных правил, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом, Водным кодексом и иными законами. Так, в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса перечислены условия договоров купли-продажи, которые признаются законом недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если на основании закона соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 27 Земельного кодекса, содержащая перечень земель, изъятых из оборота (п. 4), а также ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса, п. 2 ст. 260 ГК). Таким законом в настоящее время является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018).

3. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию).

4. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения. С учетом последних объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью непосредственно ГК.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен в п. п. 2 — 4 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость. В частности, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Другие публикации:  Новые законы рф для иностранных граждан

Долгое время «судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда» (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Вестник ВАС РФ, 1998, N 10), далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8). В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК.

Поскольку в настоящее время ГК признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.

5. Ни в ст. 130 ГК, ни в комментируемой статье не упоминается — в качестве самостоятельного объекта недвижимости — нежилое помещение. Сказанное, однако, не означает, что оно не может быть таковым. Во-первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости в ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, еще до принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, приложение N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем, например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность покупателей. Важно, что и судебная практика не ставила под сомнение возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.06.97 N 15 (Вестник ВАС РФ, 1997, N 8); п. п. 10 и 11 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 (Вестник ВАС РФ, 1998, N 1)).

Поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения объективно подразделяются на основные и вспомогательные, при купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК). Соответственно расположенные в нежилом здании или сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи недвижимости быть не могут (Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 16 — 23).

Противоположная позиция высказана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 10.09.2002 по делу N 3673/02, согласно которому истцу в удовлетворении его требований о признании права долевой собственности на общее имущество в здании было отказано.

Даже если учесть, что данный судебный акт был направлен на защиту, главным образом, лиц, получивших недвижимость в процессе приватизации, признать его правоту достаточно сложно. Логическим завершением позиции Президиума ВАС РФ по данному вопросу является признание свободы единоличного собственника вспомогательных помещений (лестничных клеток, коридоров, лифтовых шахт и т.п.) распоряжаться ими отдельно от основных. Однако это невозможно, т.к. использование вспомогательных помещений отдельно или в качестве основных (например, размещение офиса на лестничной клетке или в коридоре) может угрожать публичным интересам в виде безопасности людей в здании. То, к каким последствиям может подобная позиция привести, хорошо видно на следующем примере. ООО «Промсвязьмонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Ювмонтажавтоматика» с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитут) помещениями 3-х туалетных и 2-х умывальных комнат, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса в г. Краснодаре. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд постановил, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута. Между тем при рассмотрении дела в кассационной инстанции выяснилось, что ответчик установил металлическую решетку, закрывающую доступ истца в помещения санузла, а 23.01.2004 официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты.

Отказывая в удовлетворении требований истца вновь, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении от 28.10.2004 указал, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию на своей части здания (дело N А32-6874/04-31/62). Таким образом, если следовать логике подобного решения, вспомогательными помещениями (туалетом, умывальной комнатой и т.п.) должны быть оборудованы все нежилые помещения в здании, поскольку каждое из них является объектом недвижимости и может в принципе продаваться отдельно. Надуманность этих суждений становится еще более очевидной, когда речь заходит о коридорах и лестничных проходах. Получается, что к каждому нежилому помещению должны быть оборудованы свой собственный коридор и свой лестничный проход.

До разрешения указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

6. В соответствии с п. 2 ст. 246, ч. 2 ст. 251 ГК и ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость купля-продажа доли в праве общей долевой собственности на недвижимость производится в таком же порядке, что и купля-продажа самой недвижимости. Здесь должны применяться нормы § 7 гл. 30, но в сочетании со специальной нормой о праве преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК).

7. При обращении взыскания на недвижимое имущество организации-должника, помимо общих норм о купле-продаже недвижимости, применяются ст. ст. 58, 59, 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и ст. ст. 447 — 449 ГК. Важно иметь в виду, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано либо самим должником, либо судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (Вестник ВАС РФ, 2001, N 4)).

К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст. ст. 50 — 52 и п. 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

8. Статьей 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно с ними связанных, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это означает, что при купле-продаже таких объектов действуют общие правила купли-продажи недвижимости, предусмотренные § 7 гл. 30. Однако с учетом ст. 219 ГК эти объекты могут быть проданы как недвижимость только после их государственной регистрации. До момента такой регистрации, в частности в процессе изготовления судна, к отношениям сторон применяются, как правило, нормы о договоре поставки. Так, отменяя судебные акты нижестоящих судебных инстанций, Президиум ВАС РФ указал, что суд неправильно определил правоотношения сторон. С учетом того что по договору поставщик обязался построить своими средствами из своих материалов два рыболовно-морозильных траулера, отношения сторон следует квалифицировать как возникшие из договора поставки (Вестник ВАС РФ, 1998, N 5, ст. 49, 50).

Об особенностях государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты см. коммент. к ст. 551.

9. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности — § 7 гл. 30 и лишь затем — общие положения о купле-продаже (см. ст. 559 и коммент. к ней).

10. В соответствии со ст. 299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав на недвижимость сохраняются ограничения, содержащиеся в гл. 19 ГК и в ст. ст. 18 — 20, 22, 23 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК).

11. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст. ст. 31 и 32 Закона о приватизации, а при отсутствии соответствующих норм — § 7 гл. 30.