Договор аренды с правом выкупа судебная практика

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 13 января 2015 г. по делу N 33-18/2015 (ключевые темы: выкупная цена — арендная плата — право выкупа — договор аренды нежилого помещения — электрическая энергия)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 13 января 2015 г. по делу N 33-18/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мухортовой Л.И.,

судей Герцева А.И., Борисовой О.В.

при секретаре Павловой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к ЗАО » В.» о признании права собственности на нежилое здание и земельный участок

по апелляционной жалобе О.

на решение Шебекинского районного суда от 30 сентября 2014 года

Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения представителя О. — Б., поддержавшего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя ЗАО » В» — Е., полагавшего оставить решение без изменения, проверив материалы дела, судебная коллегия

О. обратилась с иском к ЗАО » В» о признании права собственности на нежилое здание магазина общей площадью «данные изъяты» кв.м., с кадастровым (условным) номером «данные изъяты», расположенное по адресу: «адрес», а также расположенный по тому же адресу земельный участок площадью «данные изъяты» кв.м., с кадастровым номером N.

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что «данные изъяты» между ней и ЗАО » В» был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ЗАО » В» приняло на себя обязательства передать в аренду, а О. принять указанное недвижимое имущество. Исполнение сторонами обязательств о передаче арендованного имущества подтверждено актом приема-передачи от «данные изъяты».

Договор аренды содержал условие о выкупе предмета аренды. В период с «данные изъяты» помимо суммы арендной платы, истицей уплачены выкупные платежи в полном объеме, что дает основания о возникновении права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

12.05. 2014 года О. в ЗАО » В» направлено письмо, в котором указано о необходимости обеспечения явки представителя с оформленными надлежащим образом полномочиями для регистрации перехода права собственности, которое ответчиком проигнорировано.

В судебном заседании представитель О. — Б. поддержал заявленные требования по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ЗАО » В» Е. иск не признал, ссылаясь на задолженность у О. перед ЗАО » В» по договору аренды за период с «данные изъяты» по «данные изъяты», в т.ч. задолженности по оплате за электроэнергию — «данные изъяты» руб.

«данные изъяты» договор аренды был перезаключен с ООО » И», директором которого является О.

ООО » И», договор с которым на настоящий момент расторгнут, также является должником по договору.

Представитель ответчика, считал также договор аренды незаключенным, поскольку сторонами в соответствии с п.4.5 договора (представленного стороной ответчика) цена имущества не была оговорена, то есть, не согласована.

Решением в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе О. ссылается на незаконность, необоснованность вынесенного решения, просит о его отмене. В жалобе ссылается на не исследованность судом представленного истцом договора аренды от «данные изъяты», в котором сумма выкупа была определена и составляла «данные изъяты» руб.

В жалобе указывается на непринятие судом во внимание информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда от 25.02.2014 г. N165 по которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не в праве на этом основании ссылаться на его не заключение; договор, который в силу закона подлежит регистрации, в случае отсутствии регистрации является действительным.

Апеллянт полагает, что при отсутствии государственной регистрации договора аренды от «данные изъяты», заключенного с ЗАО » В», договор считается заключенным, поскольку он (договор) исполнялся сторонами на протяжении всего срока действия, в полном объеме уплачивались платежи, не оспаривался сторонами, не был признан недействительным.

В жалобе указывается на необоснованность выводов суда о несогласованности выкупной цены спорного имущества, которая была согласована сторонами при его заключении.

По результатам рассмотрения жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что доводы жалобы заслуживали внимание, однако не были оценены судом при постановлении обжалуемого решения, что является нарушением ст.ст. 12 , 56 , 67 ГПК РФ, влечет его отмену.

Отказ в удовлетворении иска, мотивирован судом тем, что О. с момента заключения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа и оплаты выкупной цены с заявлением о государственной регистрации договора аренды, перехода права собственности на него в соответствующие органы не обращалась.

Договор между истицей и ответчиком в отношении спорного недвижимого имущества был заключен после вступления в силу Закона о регистрации, он не может служить основанием в качестве достаточного и допустимого доказательства возникновения у истицы права собственности на спорное здание и земельный участок.

Обоснованы доводы ответчика о несогласовании сторонами существенного условия договора — выкупной цены.

Пунктом 4.5 договора от «данные изъяты» определен порядок уплаты выкупной цены — выкупные платежи составляют «данные изъяты» руб. в месяц, арендатору предоставляется право досрочного выкупа арендуемого имущества, цена при досрочном выкупе имущества оговаривается сторонами отдельно. Содержание указанного пункта Договора с учетом выкупной цены имущества — «данные изъяты» руб., свидетельствует о том, что между сторонами достигнуто соглашение о полной выплате выкупной цены в течение 30 лет после его заключения, до истечения указанного срока следовало признать выкуп досрочным.

Заключенный сторонами договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора аренды недвижимого имущества и договора купли-продажи, что дает основания для применения к возникшим спорным правоотношениям норм ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимости, в т.ч. ст.555 настоящего Кодекса , которая признает незаключенным договор при отсутствии в нем согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

Спорный договор не может быть признан заключенным при условии досрочного выкупа в силу того, что в нем нет условий о цене здания и земельного участка.

При отказе в иске, суд признал обоснованными доводы ответчика о наличии задолженности у истицы перед ответчиком по оплате за электроэнергию, необоснованности доводов истицы о полной выплате выкупной стоимости имущества, со ссылкой на положения п.п.4.3, 3.1.3 Договора.

Выводы суда в решении нельзя признать обоснованными, правильными, поскольку в решении отсутствует оценка доказательствам, представленным участниками процесса в обоснование заявленных требований и возражений (платежным документам о внесении истицей арендодателю платежей и расчету ответчика о задолженности за электроэнергию).

Не дана оценка в решении представленному стороной истицы договору от «данные изъяты», подлинник которого был предоставлен данной стороной суду апелляционной инстанции, при отсутствии подлинника договора у стороны ответчика, предоставившей суду первой инстанции его светокопию от этого же числа с иными условиями, положенного в обоснование выводов при постановлении обжалуемого решения.

Не представлено суду апелляционной инстанции представителем ответчика подлинника, предоставленной светокопии договора от «данные изъяты» суду первой инстанции, положенного в обоснование выводов в решении.

Указанные обстоятельства, также свидетельствуют о постановлении решения с нарушением требований процессуального закона, при неправильном толковании норм материального права.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Часть 2 ст. 56 ГПК РФ возлагает на суд обязанность определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, и предписывает суду выносить такие обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В случае необходимости суд вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства, оказать им содействие в получении доказательств — ст. 57 ГПК РФ.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с ч.2 ст.71 ГПК РФ подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Таким образом, договора, на которые ссылалась каждая сторона процесса, должны были быть представлены суду с надлежащим образом заверенными копиями либо их подлинники, однако мер к выполнению вышеуказанных требований процессуального закона суд первой инстанции не принял, что привело к неверному определению юридически значимых обстоятельств, постановлению решения с нарушением норм материального и процессуального права.

Из представленного стороной апеллянта суду апелляционной инстанции в материалы дела подлинника договора от «данные изъяты» следует, что между истицей и ЗАО » В» в лице генерального директора К. заключен договор аренды нежилого помещения (здания магазина), площадью «данные изъяты» кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: «адрес», с правом выкупа по оговоренной цене, цене арендной платы.

Таким образом, с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, касающихся заключению сторонами дела договора аренды нежилого помещения от «данные изъяты», внесения арендатором арендодателю платежей, которые принимались последним, сторона ответчика, как сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе была на этом основании ссылаться на незаключённость этого договора.

Однако суд первой инстанции принял это в обоснование выводов об отклонении иска.

В письменном соглашении (подлиннике), представленном стороной апеллянта, его стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется, таковых стороной ответчика суду не представлено.

По смыслу ст.ст.164 , 165 , п.3 ст. 433 , п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий ( ст. 617 , п.1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Предоставив конкретное помещение (здание магазина) в пользование истца на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство ( ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон по делу должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.Таким образом, при отсутствии доказательств того, что данный договор затрагивает права третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендуемого имущества истица правомерно занимала помещение, вносила за него плату, установленную соглашением сторон.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик в установленном законом порядке истребовал переданное в аренду помещение до обращения истицы в суд с настоящим иском в связи с неисполнением условий договора, стороной ответчика не представлено.

Другие публикации:  Приказ фссп форма

Таким образом, доводы ответчика о не заключении договора, которые приняты судом как обоснованные, направлены на иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды, способствует недобросовестному поведению данной стороны договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполнялся сторонами добровольно, не только в части передачи в аренду спорного имущества, но получения оговоренных платежей.

Соглашение об аренде в силу положений ст.ст. 606 , 607 , 624 ГК РФ порождает обязанность арендодателя передать имущество другой стороне — арендатору, который обязан вносить плату.

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли — продажи, которые регламентируют форму данного договора ( п.3 ст. 609 , ст. 624 ГК РФ).

Как следует из п.2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества ( ст. 224 ГК РФ).

Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями, сторона истицы ссылалась на факт заключения между ней и ответчиком договора аренды нежилого помещения с правом выкупа.

В обоснование требований данная сторона, как указано выше предоставила подлинник договора аренды от «данные изъяты», платежные квитанции о внесении платежей по договору аренды, которые суд оставил без оценки, приняв в обоснование выводов доводы ответчика, представившего светокопию такого же договора, но отличного по своему содержанию.

Из представленного суду апелляционной инстанции в материалы дела договора от «данные изъяты» следует, что между истицей и ЗАО » В» в лице генерального директора К. заключен договор аренды нежилого помещения (здания магазина), площадью «данные изъяты» кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: «адрес» «адрес», с правом выкупа по оговоренной цене, цене арендной платы.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Пунктом 1.4 договора (подлинника), представленного стороной истицы суду апелляционной инстанции, предусмотрен срок действия договора с «данные изъяты» по «данные изъяты». Договор заключен сроком на 5 лет, но согласно п.2 ст. 621 ГК РФ, в случае если ни одна из сторон не потребует расторжения договора, договор считается продленным на неопределенный срок.

Пунктом 1.2 договора определено то, что помещение (здание магазина) сдается в аренду с правом выкупа арендатора.

Выкупная цена данного имущества для целей выкупа оценена сторонами в «данные изъяты» руб. (п.4.1 договора).

Пунктом 4.3 определена возможность досрочного внесения арендной платы в кассу арендодателя.

Пунктами 4.4 и 4.5 определены ежемесячные платежи — арендной платы — «данные изъяты» руб. в месяц и выкупные платежи — «данные изъяты» руб. в месяц. При этом, стороны определили то, что суммы выплаченные сверх арендной платы считаются выкупными платежами.

Пунктом 4.2 договора определено и то, что коммунальные услуги (водо, электроснабжение, отопление, связь) оплачиваются арендатором ежемесячно в рублях по фактическому потреблению ресурсов по действующим ценам путем внесения средств, в кассу арендодателя либо по безналичному расчету, до 10 числа месяца следующего за отчетным.

Из квитанций к приходным кассовым ордерам за период действия заключенного договора аренды, имеющего условия внесения выкупной цены, что не оспаривалось представителем ответчика, истица внесла за пользование спорным помещением по договору аренды в правом выкупа — «данные изъяты» руб.

Как указал представитель истицы «данные изъяты» руб. составляют платежи, определенные п.4.2 договора, «данные изъяты» платежи, предусмотренные п.п.4.4, 4.5 и 4.1 договора. Назначение платежей в квитанциях содержат указания — оплата по договору от «данные изъяты».

Разногласия сторон по делу возникло только в части наличия задолженности по электроэнергии у истицы перед арендодателем, что по мнению представителя ответчика, является основанием к невозможности перехода права собственности на спорное здание от арендодателя к арендатору.

Суд первой инстанции принял указанные доводы в обоснование выводов в решении, установил сумму задолженности, которая указана стороной ответчика, однако анализа внесения вышеуказанных сумм истицей в кассу арендодателя при постановлении решения не привел.

В суде апелляционной инстанции, представитель ответчика заявил о наличии у истицы задолженности на данный период времени не в сумме «данные изъяты» руб., а — «данные изъяты» руб., которая фактически оспаривается стороной апеллянта с учетом внесения вышеуказанных сумм арендодателю.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01 октября 2014 года (дело NА08-3753/2014) в котором участвовали те же лица, установлены факты не только заключения сторонами процесса вышеуказанного договора аренды, но и внесение арендатором предусмотренных им платежей, а также отсутствие задолженности по оплате электроэнергии, что послужило отказом в удовлетворении иска ответчика по данному делу о взыскании задолженности по договору аренды в сумме «данные изъяты» руб., который по утверждению стороны ответчика в данном судебном заседании стал составлять — «данные изъяты» руб., которая ничем не подтверждена, основана только произведенными расчетами данной стороной без предоставления допустимых и относимых доказательств, которые бы свидетельствовали о достоверном учете потребляемой электроэнергии со дня аренды по настоящее время.

Представленные стороной ответчика светокопии ведомости электропотребления ЗАО » В» не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства при ее оспаривании стороной истца, поскольку она не заверена, никем не подписана, не содержит данных в отношении магазина «адрес», переданного в аренду истице. Соответствующего документа, отвечающего требованиям допустимости и относимости как доказательства, стороной ответчика суду не представлено. Не представлено таковых документов и после предоставления судом апелляционной инстанции времени для доказанности возражений против иска.

Указания о верности копии ведомости самим ответчиком, при оспаривании этих данных истицей при отсутствии подлинника у суда, также не может свидетельствовать о допустимости и относимости данного документа, как доказательства.

Не представлено стороной ответчика и платежных документов, свидетельствующих о внесении ЗАО » В» платежей за потребление электроэнергии, в т.ч. в сумме определенную им как задолженность истца перед арендодателем за потребление электроэнергии при использовании магазина в «адрес».

Расчет, представленный ответчиком с учетом вышеизложенного, также не может свидетельствовать о задолженности у истицы, в т.ч. с учетом того, что в нем также имеются указания в отношении магазина «адрес», указания в нем задолженности при отражении несохранных ведомостей. (л.д. 46-73).

Таким образом, принимая во внимание, что договор аренды магазина «адрес» от «данные изъяты», представленный в подлиннике стороной истицы, с последующим выкупом в порядке ст. 609 ГК РФ заключен в письменной форме, толкование его условий в силу ст. 431 настоящего Кодекса производится исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия заключенного сторонами вышеуказанного договора изложены ясно и недвусмысленно, позволяют однозначно отнести его к смешанному договору аренды с последующим выкупом арендованного имущества, поскольку это следует как из заголовка, так из его содержания, которым предусмотрен срок аренды имущества, размер и порядок внесения арендных платежей, права и обязанности арендатора и арендодателя.

Волеизъявление сторон сделки в первую очередь выражено в условиях согласованного и подписанного истцом и ответчиком договора аренды. Обязанность доказать несоответствие фактического волеизъявления сторон сделки условиям оформленного в письменной форме договора в соответствии со ст. 56 ГПК РФ лежало на ответчике, а таковых суду апелляционной инстанции данной стороной в опровержение доводов, изложенных в жалобе, не представлено.

Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции считает, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество, поскольку право собственности было приобретено истицей в установленном условиями договоре порядке в соответствии с вышеуказанными нормами права, доказанности внесения соответствующих платежей, при отсутствии допустимых и относимых доказательств у стороны ответчика, на основании которых могли быть сделаны иные выводы.

Поскольку арендатор по договору аренды с правом выкупа полностью внес платежи в счет выкупа имущества (магазина), при отсутствии допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о задолженности у истицы перед арендодателем, судебная коллегия с учетом вышеуказанных фактических данных, пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции на основании п.п.1 , 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, вынесении нового решения об удовлетворении иска в части признании права собственности на арендуемое имущество — нежилое помещение (здание магазина), площадью «данные изъяты» кв.м. с кадастровым номером N — N, расположенного по адресу: «адрес»

Требования в части иска о признании права собственности на земельный участок, площадью «данные изъяты» кв.м., расположенного по тому же адресу не могут быть удовлетворены, поскольку из условия договора, на который ссылалась сторона истицы таковые условия его сторонами не оговаривались, как это вытекает из его буквального толкования.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328? п.п.1 , 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Шебекинского районного суда от 30 сентября 2014 года по делу по иску О. к ЗАО » В» о признании права собственности на нежилое здание и земельный участок отменить, вынести новое решение, которым вышеуказанный иск О удовлетворить в части.

Признать за О право собственности на нежилое помещение (здание магазина), площадью «данные изъяты» кв.м. с кадастровым номером N — N, расположенного по адресу: «адрес».

В удовлетворении иска О. в части признании права собственности на земельный участок — отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Lawfirm.ru: Новости

ВАС РФ разъяснит отдельные положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся договора аренды

На сайте ВАС РФ был опубликован проект постановления Пленума ВАС РФ о применении судами на практике отдельных положений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды. В частности, в нем затронуты вопросы, касающиеся договора аренды госимущества, а также договора аренды с правом последующего выкупа арендуемого имущества.

Автор: Денисова Анна, Эксперт
Организация: Компания «КонсультантПлюс»
www.consultant.ru
Дата публикации: 01.09.2011

Особенности договора аренды в отношении госимущества

Пленум ВАС РФ разъясняет особенности заключения и исполнения договора аренды государственного и муниципального имущества. Так, в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ »О защите конкуренции», ст. ст. 30 – 30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ), указанный договор может быть заключен исключительно по результатам проведения торгов. Соответственно, если договор аренды госимущества заключается на новый срок без проведения торгов, то он является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, равно как и соглашение о его продлении.

В проекте постановления отмечается, что правило, установленное в п. 2 ст. 621 ГК РФ, на договор аренды госимущества не распространяется. Иными словами, если срок договора аренды такого имущества истек, то без проведения торгов договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Исключение составляют договоры аренды госимущества, которые были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов. Такие соглашения могут быть возобновлены на неопределенный срок в порядке, установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Другие публикации:  Заявление на сверку расчетов с налоговой

Как указывает ВАС РФ, обязательность проведения торгов не лишает арендатора госимущества преимущественного права заключить договор аренды на новый срок. Возможна ситуация, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор в порядке, предусмотренном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, но арендодатель в нарушение преимущественного права арендатора заключил договор аренды с другим лицом. В этом случае арендатор вправе потребовать перевода в судебном порядке прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, на себя. При этом не имеет значения, принимал ли арендатор участие в торгах.

Если суд удовлетворит требование арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды, арендодатель обязан вернуть победителю торгов полученный задаток как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Это же правило применяется, если арендодатель заключает с арендатором договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов.

Однако суд вправе и отказать в защите преимущественного права арендатора. Это возможно, если арендодатель до заключения договора аренды госимущества с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним такой договор на условиях, предложенных победителем торгов, но арендатор отказался от заключения договора либо не принял предложение в указанный в нем срок.

Напомним, что срок на принятие данного предложения устанавливается арендодателем (ст. 440 ГК РФ). Если последний этого не сделал, то срок определяется в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ. Так, договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней (или иного указанного в извещении срока) после завершения торгов и оформления протокола.

По мнению ВАС РФ, если арендодатель не предоставил победителю торгов информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, то у последнего возникает право на возмещение убытков, связанных с участием в торгах. Однако отсутствие такой информации в извещении о проведении торгов не может повлечь признание торгов недействительными.

Особенности договора аренды с правом выкупа арендованного имущества

Одним из ключевых вопросов договора аренды с правом выкупа арендованного имущества является то, в какой момент прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Пленум ВАС РФ разъясняет, что в отношении данного момента судам необходимо устанавливать действительную волю сторон. Так, в силу ст. ст. 407, 421, 450 ГК РФ арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут прямо определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, указанная обязанность арендатора прекращается. Если же стороны соответствующий момент не определили, то на основании ст. 431 ГК РФ суд может установить волю сторон, толкуя заключенные между ними договоры и исследуя представленные доказательства. В частности, судом могут учитываться размер, момент и факт внесения покупной цены, а также иные обстоятельства.

В случаях, когда стороны не выразили волю относительно прекращения обязательства по внесению арендной платы, Пленум ВАС РФ предлагает руководствоваться нормами о договоре купли-продажи.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача вещи в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Поэтому при продаже арендованного имущества арендатору обязанность продавца по передаче этого имущества в собственность покупателю считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. Покупатель ею владеет уже на основании такого договора. Отметим, что по общему правилу риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе с момента заключения договора (ст. ст. 458, 459 ГК РФ).

Таким образом, заключая договор купли-продажи, стороны с этого момента прекращают обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, как указывает ВАС РФ, должна быть полностью уплачена выкупная цена.

Отметим, что в проекте постановления ВАС РФ рассматривает случай, когда стороны договора аренды с правом выкупа в последующем заключают отдельный договор купли-продажи арендованного имущества. Однако содержащееся в договоре аренды с правом выкупа условие об обязанности арендодателя продать арендатору имущество квалифицируется в судебной практике по-разному.

Например, такое условие может выражаться в виде отдельного предварительного договора купли-продажи (Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2004 NКГ-А40/11320-03-П по делу NА40-29504/01-64-350). В этом случае обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения основного договора купли-продажи при условии уплаты выкупной цены.

Кроме того, такое условие может входить в состав смешанного договора, включающего в себя элементы договора аренды и предварительного договора (Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 NФ09-3585/08-С6 по делу NА50-14686/2007), или сочетающего в себе признаки договора аренды и купли-продажи (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.05.2011 по делу NА11-3565/2010). В данном случае отдельный договор купли-продажи арендованного имущества заключать не требуется, если иное не предусмотрено в договоре. Обязанность по внесению арендных платежей прекращается при полной уплате выкупной цены, тогда же право собственности переходит к покупателю (исключением является аренда недвижимого имущества).

В отношении договора аренды недвижимости (зданий, строений, сооружений, помещений) авторы проекта постановления предлагают два подхода к определению момента прекращения обязательства по внесению арендной платы, один из которых будет включен в окончательную редакцию постановления.

Согласно первому из них обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений, помещений прекращаются с момента, определяемого в соответствии с приведенными выше разъяснениями, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору). Момент госрегистрации договора аренды здесь значения не имеет.

В соответствии со вторым подходом в случае прекращения арендных отношений путем заключения договора купли-продажи правовые последствия данной сделки наступают с момента отражения в ЕГРП прекращения арендных обязательств, но в любом случае не позднее внесения в указанный реестр записи о переходе прав на недвижимое имущество к покупателю (арендатору).

Напомним, что если договор аренды с правом последующего выкупа был зарегистрирован в соответствии со ст. 651 ГК РФ, то любая из сторон вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.

ВАС РФ обращает внимание на особенности договора аренды с правом выкупа, заключенного в отношении земельного участка. Покупатель (бывший арендатор по такому договору) до госрегистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога. В связи с этим он обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (бывшему арендодателю) расходы по уплате этого налога. Если в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование (оно не уплачивает земельный налог), то в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ обязательство по внесению арендной платы, содержащееся в ранее заключенном сторонами договоре аренды, сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на землю. Следовательно, в этом случае в силу принципа платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В проекте постановления отдельно указывается, что если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, то право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ. В данном случае положения ст. 624 ГК РФ об аренде с выкупом применению не подлежат.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда Воронежской области от 24 октября 2013 г. по делу N 33-5545 (ключевые темы: арендная плата — договор аренды с правом выкупа — грузовой автомобиль — односторонний порядок — арендодатель)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда Воронежской области от 24 октября 2013 г. по делу N 33-5545

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Агафоновой Р.Г.,

судей: Востриковой Г.Ф., Зелепукина А.В.,

при секретаре Холодных Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В.

гражданское дело по исковому заявлению З . к Г . о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению Г . к З . о признании частично недействительным договора аренды с правом выкупа транспортного средств без экипажа,

по апелляционной жалобе З . на решение Богучарского районного суда Воронежской области от 05.07.2013,

(судья Демченко О.А.)

З . обратился в суд с иском к Г . о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, указывая, что между ним как арендатором, и ИП Г . — арендодателем, был заключен договор аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа от 19.04.2010, по которому Г . , имея в собственности транспортное средство — грузовой автомобиль марки «Интернационал» 9800, 1997 года выпуска, производство США, двигатель N . , шасси (рама) N . , цвет бежевый, государственный номерной знак . , свидетельство регистрации . , передал З . во временное пользование указанное транспортное средство с условием дальнейшей передачи в собственность З . по договору купли-продажи. В соответствии с договором аренды он как арендатор выполнял все условия, оговоренные в договоре, а именно: следил за техническим состоянием транспортного средства, нес все расходы по содержанию автомобиля. Арендная плата по договору с правом выкупа составляет . рублей, которые он ежемесячно передавал Г . до 15.05.2012, а с 15.06.2012 Г . получал от него ежемесячные платежи в сумме . рублей.

В соответствии с договором, арендатор обязан был платить арендную плату в сумме . рублей до окончания срока аренды, то есть до полного погашения арендодателем кредитного договора N . от 31.07.2008. После полного погашения кредита Г . последний как арендодатель, был обязан передать З . в собственность по договору купли-продажи данное транспортное средство.

Он не был намерен расторгать договор аренды, так как со всеми условиями договора согласен, уплачивал своевременно арендную плату, надлежащим образом следил за техническим состоянием автомобиля, надеясь на переоформление автомобиля в свою собственность, купил и установил новый двигатель на арендуемый автомобиль, стоимость которого составляет . рублей, сделал ремонт коробки передач, стоимость ремонта составила . рублей. Кроме того, он по расписке передал Г . руб. в счет будущей оплаты автомобиля.

Г . нарушил пункт договора об ответственности сторон, а именно: в октябре 2012 года он без предупреждения о том, что намерен расторгнуть договор аренды, в одностороннем порядке забрал арендуемое З . транспортное средство — грузовой автомобиль марки «Интернационал» 9800, 1997 года выпуска, производство США, двигатель N . , шасси (рама) N . , цвет бежевый, государственный номерной знак . свидетельство регистрации .

В соответствии с договором аренды в случае расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке, арендодатель обязуется выплатить арендатору сумму в 2-х кратном размере от полученных им денежных средств за весь период аренды с правом выкупа на момент расторжения договора, в связи с чем просит суд:

-признать договор аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа от 19.04.2010, заключенный между Г . и З. расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке;

-применить последствия расторжения договора аренды к арендодателю, а именно взыскать с Г . денежные средств в размере . рублей из которых:

— в соответствии с договором аренды за срок с 19.04.2010 по 15.05.2012 (25 месяцев)- сумма в 2-х кратном размере от полученных ответчиком денежных средств — . рублей;

— в соответствии с договором аренды за срок с 15.06.2012 по 15.09.2012 (3 месяца)- сумма в 2-х кратном размере от полученных ответчиком денежных средств — . рублей.

Другие публикации:  Проживание в аварийном доме

Взыскать стоимость двигателя за арендуемый автомобиль в сумме . рублей, стоимость ремонта коробки передач в сумме . рублей, стоимость затрат на обслуживание автомобиля в сумме . рублей,

Взыскать с Г . в пользу З . денежные средства в сумме . рублей.

Ответчик по делу Г . предъявил в суд встречное исковое заявление к З . о признании недействительным договора аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа от 19.04.2010, указывая, что передал З . в аренду с правом выкупа принадлежащий ему на праве собственности грузовой автомобиль, а последний принял грузовой автомобиль и обязался следить за техническим состоянием транспортного средства в течение всего срока аренды, нести все расходы по содержанию и ремонту автомобиля и своевременно ежемесячно уплачивать арендную плату. Г . обязался, что при погашении им кредитного договора N . от 31.07.2008 он оформит в Богучарском ГИБДД договор купли-продажи транспортного средства на имя З .

Арендная плата по соглашению сторон была определена в размере . рублей до 15.05.2012 включительно, и с 15.05.2012 и далее до полного погашения кредитного договора в размере . рублей. Однако, свои обязательства, указанные в договоре аренды, З . не исполнял и имеет задолженность по уплате арендной платы и транспортного налога за 2011 и 2012 годы, а также не следил за техническим состоянием автомобиля, вследствие чего в настоящее время автомобиль находится в неисправном состоянии.

Он был вынужден забрать у ответчика автомобиль в технически неисправном состоянии. У автомобиля отсутствовали аккумуляторы и другие запчасти, также ответчик произвел замену двигателя, который он привел в негодность, на двигатель, не имеющий какой-либо документации, заменил коробку переключения передач, которая не соответствует марке данного автомобиля, вследствие чего установка карданного вала невозможна.

Он направлял в адрес ответчика проект соглашения о расторжении договора аренды с правом выкупа с приложениями N 1 и N 2 к нему, однако З . отказался подписывать указанное соглашение.

Договор аренды транспортного средства от 19 апреля 2010 года не содержит сведений о сроке аренды и размере выкупных платежей. В договоре не указаны существенные условия для договора аренды транспортного средства с правом выкупа.

В связи с изложенным, просит суд признать положение договора аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа с физическим лицом от 19.04.2010, заключенного между Г . и З . , согласно которому: «В случае расторжения Арендодателем договора без вышеуказанных причин (неуплата аренды по договору) в одностороннем порядке, Арендодатель обязуется выплатить Арендатору сумму в 2-х кратном размере от полученных денежных средств за весь период аренды с правом выкупа на момент расторжения договора» — ничтожным и применить последствия ничтожности этого пункта.

Решением Богучарского районного суда от 05.07.2013 исковые требования З . удовлетворены частично — с Г . в его пользу взысканы денежные средства в сумме . руб.; в удовлетворении остальных исковых требований и З . , и Г . отказано (л.д. 95-102).

В апелляционной жалобе З . просит отменить решение суда как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 104-105).

Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения З . и его представителя адвоката З . , представителя Г . по доверенности Т . , судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, Г . является собственником грузового автомобиля марки «Интернационал» 9800, 1997 года выпуска, производство США, двигатель N . , шасси (рама) N . , цвет бежевый, государственный номерной знак . свидетельство регистрации . (копия свидетельства о регистрации ТС серии . ).

19 апреля 2010 года между Г . (арендодателем) и З . (арендатором) заключен договор аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа (л.д.9).

Согласно указанному договору арендодатель передает в аренду с правом выкупа принадлежащий ему грузовой автомобиль марки «Интернационал» 9800, 1997 года выпуска, производство США, двигатель N . , шасси (рама) N . , цвет бежевый, государственный номерной знак . свидетельство регистрации . арендатору в исправном состоянии. Претензий со стороны арендатора нет.

Арендная плата по договору с правом выкупа составляет . рублей в месяц до 15.05.2012 включительно, а с 15.06.2012 и далее до полного погашения арендодателем кредитного договора N . от 31.07.2008 арендная плата составляет . рублей.

В случае задержки выплат арендной платы на срок более 10 дней арендодатель вправе потребовать возврата транспортного средства без возмещения суммы выкупа.

З . до октября 2012 года ежемесячно платил арендную плату, однако затем допустил просрочку по арендной плате более чем на десять дней, после чего 28 октября 2012 года Г . забрал принадлежащее ему на праве собственности транспортное средство грузовой автомобиль марки «Интернационал» 9800, 1997 года выпуска, производство США, двигатель N . , шасси (рама) N . , цвет бежевый, государственный номерной знак . свидетельство регистрации .

Из акта осмотра транспортного средства автомобильной независимой экспертизы от 14 февраля 2013 года, проведенного ООО «Эксперт-Л», следует, что на момент осмотра транспортного средства установлен двигатель, номер которого не соответствует записям в регистрационных документах; демонтирован турбокомпрессор системы питания; на ТС установлена коробка перемены передач, не соответствующая по присоединительным размерам данному шасси; аккумуляторные батареи в количестве 4 шт. отсутствуют. Также, согласно заключению о стоимости восстановительного ремонта ТС N . от 30 мая 203 года, составленному ООО «Экперт-Л», стоимость восстановительного ремонта указанного ТС с учетом износа составляет . руб.

Согласно ст.642 , 643 ГК РФ по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Поскольку выкупная цена в договоре аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа с физическим лицом от 19 апреля 2010 года, заключенного между Г . (арендодателем) и З . (арендатором) не предусмотрена, а установлена только ежемесячная арендная плата за использование арендуемого автомобиля, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор необходимо рассматривать как договор аренды транспортного средства без экипажа.

Судебная коллегия считает правильными вышеизложенные выводы суда первой инстанции, так как выкупная цена является существенным условием такого рода договоров, как аренда с правом выкупа, в связи с чем, в соответствии с требованиями ст.432 ГК РФ договор в части выкупа транспортного средства нельзя считать заключенным, поскольку между сторонами в требуемой форме не достигнуто соглашение о существенном условии договора — о стоимости выкупаемого имущества.

Так как 28 октября 2012 года Г . забрал принадлежащее ему на праве собственности транспортное средство грузовой автомобиль марки «Интернационал» 9800, 1997 года выпуска, производство США, двигатель N . , шасси (рама) N . , цвет бежевый, государственный номерной знак . свидетельство регистрации ТС . , суд первой инстанции удовлетворил исковые требования З . в части и признал договор аренды с правом выкупа транспортного средства без экипажа от 19.04.2010, заключенный между ним и Г . , расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке, что не противоречит и требованиям ст.619 ГК РФ.

При этом суд первой инстанции обоснованно отказал З . в удовлетворении исковых требований о взыскании уплаченных арендных платежей в 2-х кратном размере, установив тот факт, что З . не вносил арендную плату за пользование автомобилем на протяжении месяца, тогда как согласно условиям договора выплата арендатору полученных арендных платежей в 2-х кратном размере возможна только в случае расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке в отсутствие задержки по арендным платежам более 10 дней (л.д. 9).

Судебная коллегия считает также правильным и решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований З . и в части взыскания стоимости двигателя за арендуемый автомобиль в сумме . рублей; стоимости ремонта коробки передач в сумме . рублей; стоимости затрат на обслуживание автомобиля в сумме . рублей, по следующим основаниям.

Как указал в исковом заявлении З . с целью ремонта арендованного транспортного средства, он произвёл затраты на ремонт автомашины в сумме . рублей для приобретения двигателя; . рублей — стоимость ремонта коробки передач; . рублей — стоимости затрат на обслуживание автомобиля (л.д. 53).

Согласно ст. 644 ГК РФ, арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Таким образом, и текущий, и капитальный ремонт арендованного автомобиля с целью поддержания его в работоспособном состоянии, является обязанностью арендатора, в связи с чем произведенные З . с целью обслуживания и ремонта арендованного транспортного средства затраты взысканию с арендодателя не подлежат.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, которое вынесено при правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы З . о том, что в деле имеются доказательства заключения договора аренды автомобиля с правом выкупа, не могут повлиять на правильность обжалуемого решения, поскольку эти доводы были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и им в решении дана надлежащая оценка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Богучарского районного суда Воронежской области от 05.07.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу З . — без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: